Ascenseurs, chaufferie, parkings, façades… En copropriété, les diagnostics immobiliers ne se limitent pas aux appartements. Le syndic doit veiller à ce que l’immeuble respecte les normes de sécurité, d’hygiène et, de plus en plus, de performance énergétique.
Pour aller plus loin sur ce sujet et centraliser vos projets de diagnostic en copropriété, vous pouvez également consulter le site spécialisé diagnostic-immobilier-copro.fr , dédié aux besoins des syndics et conseils syndicaux.
Diagnostics de copropriété : de quoi parle-t-on exactement ?
On distingue généralement deux grandes catégories :
- les diagnostics qui concernent les parties communes de l’immeuble (sécurité, électricité, ascenseurs, risques, structure, etc.) ;
- les diagnostics qui concernent les lots privatifs lors d’une vente ou d’une mise en location (DPE, gaz, électricité, plomb…).
Sur ce dernier point, chaque copropriétaire est responsable de ses diagnostics privés. En revanche, pour les parties communes, c’est le syndic de copropriété (professionnel ou bénévole) qui doit organiser et suivre les diagnostics nécessaires, souvent votés en assemblée générale.
Les principaux diagnostics et contrôles sur les parties communes
Selon la configuration de l’immeuble, plusieurs diagnostics ou contrôles techniques peuvent être à prévoir :
| Diagnostic / contrôle | Parties concernées | Objectif |
|---|---|---|
| État de l’installation électrique commune | Éclairage, colonnes montantes, locaux techniques | Sécurité des personnes, prévention des incendies |
| Contrôle ascenseurs | Ascenseurs et monte-charges | Vérifier le bon fonctionnement et la sécurité |
| Diagnostic amiante parties communes | Cages d’escalier, sous-sols, locaux techniques, façades | Identifier la présence d’amiante et gérer le risque |
| Diagnostic plomb (CREP) parties communes | Immeubles très anciens (avant 1949) | Repérer les revêtements contenant du plomb |
| Diagnostic de performance énergétique collectif (DPE immeuble) | Immeubles avec chauffage collectif | Évaluer la performance énergétique globale de la copropriété |
| Audit énergétique ou audit global partagé | Immeubles anciens ou énergivores | Définir un plan de travaux de rénovation cohérent |
| ERP (État des risques et pollutions) pour l’immeuble | Zones inondables, sismiques, mouvements de terrain, etc. | Informer sur les risques majeurs qui impactent la copropriété |
💡 Bon à savoir : certains diagnostics (amiante, plomb) peuvent avoir été réalisés il y a plusieurs années. Il est essentiel de vérifier leur date, leur périmètre et si de nouveaux textes ne nécessitent pas une mise à jour.
Le rôle du syndic face aux diagnostics en 2025
Le syndic a une mission centrale : anticiper, planifier et mettre en œuvre les diagnostics nécessaires, puis informer les copropriétaires.
Concrètement, il doit :
- inscrire à l’ordre du jour de l’AG les votes relatifs aux diagnostics (amiante, DPE collectif, audit, etc.) ;
- solliciter des devis auprès de diagnostiqueurs certifiés ;
- organiser les visites dans l’immeuble (accès aux locaux techniques, toitures, caves, parkings) ;
- conserver les rapports et les mettre à disposition des copropriétaires qui en font la demande ;
- intégrer les conclusions des diagnostics dans la planification pluriannuelle de travaux.
Copropriété, DPE et lutte contre les passoires énergétiques
Les nouvelles règles sur les passoires thermiques ne concernent pas uniquement les maisons individuelles. De nombreux immeubles en copropriété sont concernés, avec une obligation croissante de rénovation énergétique.
- le DPE collectif permet de connaître la performance globale de l’immeuble ;
- un audit énergétique peut proposer un scénario de travaux par étapes ;
- les décisions de rénovation se prennent en assemblée générale, sur la base de ces rapports.
Pour les syndics et conseils syndicaux souhaitant structurer cette démarche, il peut être utile de s’appuyer sur des outils dédiés à la copropriété comme diagnostic-immobilier-copro.fr , qui accompagne spécifiquement les diagnostics d’immeubles.
Comment se déroule une mission de diagnostic en copropriété ?
Selon l’objet de la mission, l’intervention peut comporter plusieurs étapes :
- analyse des documents existants : plans, anciens diagnostics, carnet d’entretien, comptes rendus d’AG ;
- visite complète des parties communes et, si besoin, de certains lots à titre d’échantillon ;
- relevés sur place (surfaces, matériaux, systèmes de chauffage, ventilation, électricité, etc.) ;
- rédaction de rapports détaillés avec photos, niveaux de risque et éventuelles préconisations ;
- présentation synthétique pour l’assemblée générale (diaporama, note explicative).
Pourquoi centraliser vos diagnostics de copropriété ?
Avoir des diagnostics à jour et bien structurés permet au syndic de :
- répondre rapidement aux demandes des copropriétaires (vente, location, prêt bancaire) ;
- préparer les budgets travaux avec une meilleure visibilité ;
- négocier avec des prestataires fiables sur la base de rapports clairs ;
- éviter les mises en cause de responsabilité en cas d’incident ou de contrôle ;
- valoriser l’immeuble sur le long terme.
MyDiagnostic peut vous aider à comparer plusieurs diagnostiqueurs pour les parties communes et les lots, afin de mutualiser les interventions et réduire les coûts pour la copropriété.
Questions fréquentes sur les diagnostics de copropriété
1) Qui est responsable des diagnostics en copropriété ?
Pour les parties communes, c’est le syndic (professionnel ou bénévole) qui organise les diagnostics, souvent sur décision de l’assemblée générale. Pour les lots privatifs en vente ou location, chaque copropriétaire est responsable de ses propres diagnostics.
2) Un DPE collectif est-il obligatoire pour toutes les copropriétés ?
Le DPE collectif est particulièrement recommandé, voire obligatoire dans certains cas (par exemple pour les immeubles avec chauffage collectif, ou dans le cadre de certaines obligations de rénovation énergétique). Il permet d’avoir une vision globale de la performance énergétique de l’immeuble.
3) Faut-il un diagnostic amiante pour les parties communes ?
Pour les immeubles dont le permis de construire est antérieur à une certaine date, un diagnostic amiante des parties communes doit être réalisé et tenu à jour. Il permet d’identifier les matériaux amiantés et de prévoir, si nécessaire, des mesures de gestion ou de retrait.
4) Comment choisir un prestataire pour les diagnostics de copropriété ?
Il est important de faire appel à un diagnostiqueur certifié, capable de travailler à l’échelle de l’immeuble et de fournir des rapports exploitables en assemblée générale. Vous pouvez comparer plusieurs prestataires via une plateforme comme MyDiagnostic ou passer par un site spécialisé copropriété comme diagnostic-immobilier-copro.fr .
5) Comment mutualiser les diagnostics des copropriétaires ?
Pour éviter que chaque copropriétaire commande ses diagnostics séparément, le syndic peut proposer une campagne groupée (par exemple sur les DPE des lots ou sur certains contrôles). Cela permet d’obtenir des tarifs négociés et une meilleure cohérence des rapports pour l’immeuble.