Vous vendez ou louez un logement ? Les diagnostics immobiliers sont obligatoires pour informer l’acheteur ou le locataire et sécuriser la transaction. Ce guide vous explique, simplement et sans jargon, quels diagnostics sont requis selon votre situation, combien de temps ils sont valables et comment vous organiser.
Les indispensables, en un coup d’œil
- DPE (Diagnostic de performance énergétique) : obligatoire pour toutes les ventes et locations de logements.
- Amiante : pour les biens dont le permis de construire est antérieur au 1er juillet 1997.
- Plomb (CREP) : pour les logements construits avant 1949.
- Électricité et/ou Gaz : si l’installation a plus de 15 ans.
- ERP (État des Risques et Pollutions) : pour toute vente/location selon la commune.
- Termites : uniquement en zone déclarée par arrêté préfectoral.
- Assainissement non collectif : pour les habitations non raccordées au tout‑à‑l’égout.
- Métrages : loi Carrez (copropriété en vente) et loi Boutin (surface habitable pour location).
Vente : la liste complète et quand elle s’applique
Pour une vente, le vendeur doit fournir un dossier de diagnostics techniques (DDT) à l’acheteur. Voici les diagnostics courants et à quoi ils servent :
- DPE : classe énergétique (A à G) et estimation des consommations. Nécessaire dès la mise en annonce.
- Amiante : détecte des matériaux dangereux. Obligatoire si permis de construire antérieur à 1997.
- Plomb (CREP) : vise les peintures anciennes. Obligatoire si construction avant 1949.
- Électricité : contrôle sécurité si l’installation a plus de 15 ans.
- Gaz : même logique que l’électricité (ancienneté > 15 ans).
- ERP : informe sur les risques (inondation, sismicité, radon…). Valable 6 mois.
- Termites : seulement en zone concernée, documente la présence/absence.
- Assainissement non collectif : contrôle par le SPANC si pas de tout‑à‑l’égout.
- Loi Carrez : surface privative des lots en copropriété (obligatoire en vente).
Bon à savoir : certains diagnostics peuvent déjà exister (par exemple, un DPE récent). Vérifiez leur validité avant d’en commander de nouveaux.
Location : focus sur l’essentiel
Pour une location, le bailleur doit fournir :
- DPE (et mention de la classe dans l’annonce).
- Plomb si le logement date d’avant 1949.
- Électricité / Gaz si l’installation a plus de 15 ans.
- ERP selon la commune.
- Surface loi Boutin (surface habitable).
Dans certaines zones et pour certains types de biens, d’autres diagnostics peuvent s’ajouter (ex. termites si exigé localement).
Durées de validité (repères pratiques)
- DPE : généralement 10 ans (sauf évolutions réglementaires).
- Amiante : sans limite en l’absence d’amiante, sinon contrôles périodiques.
- Plomb (CREP) : illimité si absence de plomb ; sinon durée limitée (1 an en vente, 6 ans en location).
- Électricité / Gaz : 3 ans (vente) et 6 ans (location).
- ERP : 6 mois.
- Termites : en général 6 mois (selon arrêté local).
- Assainissement non collectif : 3 ans.
- Carrez/Boutin : tant que la configuration n’a pas changé.
Qui paie et quand réaliser les diagnostics ?
En pratique, le propriétaire (vendeur ou bailleur) commande et paie les diagnostics. Idéalement, faites‑les réaliser avant la publication de l’annonce : vous pourrez indiquer la classe DPE et rassurer les candidats. Pour une vente, le dossier doit être remis à la signature du compromis.
Schéma décisionnel simplifié
Suivez cette logique pour ne rien oublier :
- Toutes situations → DPE + ERP.
- Permis avant 1997 → ajoutez Amiante.
- Construction avant 1949 → ajoutez Plomb (CREP).
- Installation élec./gaz > 15 ans → ajoutez Électricité et/ou Gaz.
- Zone termites (arrêté préfectoral) → ajoutez Termites.
- Assainissement individuel → ajoutez Contrôle SPANC.
- Vente en copropriété → ajoutez surface loi Carrez.
- Location → ajoutez surface loi Boutin.
Combien ça coûte ? (ordres de grandeur)
Les tarifs varient selon la surface, le type de bien et la zone. À titre indicatif :
- DPE : souvent 100–200 €.
- Électricité ou Gaz : 90–150 € chacun.
- Amiante : 90–150 € (appartement) et davantage pour une maison.
- Plomb (CREP) : 130–250 € selon la surface.
- ERP : 20–40 €.
- Termites : 80–150 € selon la zone.
- Assainissement non collectif : tarif fixé par le SPANC local.
Astuce : demandez un pack de diagnostics si plusieurs sont nécessaires, c’est souvent plus économique. Vous pouvez obtenir plusieurs devis en quelques minutes sur MyDiagnostic.
Check‑list avant la venue du diagnostiqueur
- Préparez les plans, factures de travaux, attestations (chaudière, électricité…).
- Assurez l’accès à tous les locaux, tableaux électriques, compteurs et combles.
- Dégagez les zones autour des ouvrants, VMC, chaudières et éventuels conduits.
- Notez les références des équipements (année de la chaudière, type d’isolation…).
- Si copropriété : ayez le règlement de copropriété et les mesurages si disponibles.
Questions fréquentes
1) Puis‑je vendre sans DPE ?
Non. Le DPE est obligatoire pour vendre et doit être affiché dès l’annonce. Il informe sur la consommation et l’empreinte carbone du logement.
2) Les diagnostics sont‑ils tous à refaire à chaque vente ?
Pas forcément. S’ils sont encore valides, vous pouvez les réutiliser (ex. DPE 10 ans). Vérifiez les dates et la réglementation en vigueur.
3) Le diagnostic plomb concerne‑t‑il les maisons récentes ?
Non, uniquement les logements d’avant 1949, car les peintures au plomb étaient alors utilisées.
4) Qui réalise l’ERP ?
Il peut être établi par un professionnel ou via les outils officiels, mais il doit être à jour à la date de la transaction (validité 6 mois).
5) Faut‑il un diagnostic termites partout en France ?
Non, seulement dans les zones définies par arrêté préfectoral. Renseignez‑vous auprès de votre mairie ou département.
6) Location : la surface loi Boutin est‑elle la même que la Carrez ?
Non. La Boutin est la surface habitable pour la location ; la Carrez concerne la surface privative en copropriété pour la vente. Les règles de calcul diffèrent.
7) Que risque‑t‑on en cas d’oubli ?
Des litiges, une baisse du prix, voire l’annulation de la vente. Mieux vaut être complet et à jour.